Совсем недавно вступили в силу законодательные поправки, касающиеся перевода садовых домов, возведенных на «дачных» территориях, в жилую недвижимость и обратно. Пенсионеры, владеющие загородными объектами, ждали указанного нововведения не первый год. И объяснить это можно четырьмя достаточно весомыми аргументами, а именно – возможностью «прописывать» людей, прерогативой частичной компенсации подоходного налога, что возможно только при покупке жилья, а также переходом на так называемый «деревенский тариф» при оплате услуг за электроэнергию. В последнем случае экономия семейного бюджета составляет порядка 30%. Ну, и еще один немаловажный плюс – это преференция на более низкую процентную ставку, в случае оформления ипотеки в отношении «садового домика».
Оглавление:
Порядок перевода из одной категории в другую
Чтобы домовладение на садовом участке стало жилым, следует обратиться с соответствующим заявлением в местные органы самоуправления. Также рекомендуется приложить к нему экспертное заключение по обследованию вышеуказанного объекта недвижимости. Подготовку документа необходимо поручить коммерческой структуре, относящейся к категории саморегулируемых организаций в сфере инженерных изысканий. В частности, можно воспользоваться услугами БТИ.
В заключении по обследованию домовладения, расположенного на садовой территории должны быть отражены основные характеристики объекта недвижимости и земельного надела, на котором он возведен (метраж, количество комнат, площадь и прочее).
Окончательное решение по поводу того, признавать или не признавать объект жилым, выносит местная администрация, к юрисдикции которой отнесен дачный/садовый кооператив (товарищество).
Чем отличается садовый дом от жилого
Загородные апартаменты, в большинстве своем, представляют некапитальные строения, ориентированные на временное пребывание в них. Эксперты по недвижимости отмечают, что сегодня садовые домики позиционируются в ЕГРН как «жилые постройки, имеющие нежилое назначение. Но вскоре возникнет термин «садовые дома» и все встанет на свои места.
Жилой дом представляет собой обособленный объект, предусматривающий 3 наземных яруса. Но его высота ограничена 20 метрами. Причем дом должен иметь комнаты, подсобные помещения, а вот деление его на отдельные квартиры исключается. Еще одна немаловажный признак жилища – это ограждающие конструкции с теплозащитными свойствами, что позволяет находиться в апартаментах все 12 месяцев в году. Другими словами, стены должны быть изготовлены не из пластика или картона, а из камня/дерева. Также жилой объект оборудуется необходимым набором инженерных коммуникаций (вода, электричество отопление и прочее), который обеспечивает уют и комфорт его владельцам.
Выше трех возводить – это табу
Эксперты также предостерегают, что новые объекты загородной недвижимости (вне зависимости от того, где они возведены – на землях под ИЖС или дачных территориях) не должны предусматривать 4 и более этажей. Причем указанное правило необходимо соблюдать даже в том случае, если имеется «мнимая» уверенность, что 5 или 6 ярусы будут укладываться в «высотный» норматив в 20 метров. Но никто не запрещает застройщику предусматривать дополнительные этажи под землей. Важно подчеркнуть и то, что «закон обратной силы не имеет» и если, например, на четырехуровневый дом уже оформлены документы, то никто не вправе требовать демонтажа лишнего яруса. Правило о трехэтажности распространяется только на строящиеся объекты.
Срок – до весны
Упрощенная процедура оформления в собственность садового домовладения будет действовать до 1.03.19 г. Она предполагает следующие действия:
• заполнение декларации на возведенный объект;
• заявка на составление техплана будущего жилья (документ готовит кадастровый инженер);
• подача бумаг на регистрацию в МФЦ.
Указанный порядок регистрации, в первую очередь, удобен для тех, кто только-только окончил строительство домовладения.
Что же касается владельцев тех объектов, которые находятся в стадии возведения (причем имеется уверенность в том, что к 1 марта они готовы не будут), то им следует составить и адресовать в муниципальный орган уведомление о старте строительства. В указанном документе должны быть зафиксированы основные параметры нового жилья, а именно – площадь, высота и количество ярусов. Также будущие собственники садовых домовладений должны представить графическое описание расположения объекта на земельной территории. Чиновники из администрации обязаны проанализировать, соответствует ли указанный документ нормам градостроительства. И хотя формально нет необходимости ждать реакцию властей на отправленное уведомление, но все-таки активных шагов «без резолюции сверху» лучше не предпринимать. Не исключено, что представители муниципалитета заставят переделывать то, что было возведено без их «ведома», а это уже дополнительные финансовые затраты. К тому же, оформить садовый домик разрешается после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом ляжет на стол чиновника уже после завершения строительства. Причем именно представитель муниципалитета будет адресовывать бумаги в Росреестр для признания права собственности на жилье за конкретным человеком.
Юридические последствия нарушения процедуры
Игнорирование порядка уведомления чревато для потенциального собственника загородного объекта неблагоприятными результатами по окончании строительства. В частности, дом может быть признан самовольной постройкой, которая формально подлежит демонтажу. Но суд может и обязать владельца привести всё в соответствии с градостроительными нормами. И в первом, и во втором случае необходимы дополнительные финансовые средства, что нельзя считать плюсом для собственника дачного домовладения.